Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

При планировании строительства дома необходимо учитывать множество факторов. Одним из них является удаленность здания от границы участка. Хотя это может показаться второстепенным вопросом, на самом деле он имеет огромное значение как в юридическом, так и в практическом плане. Допустимое расстояние здания от границы участка определяется градостроительным кодексом. Однако нередко возникают ситуации, когда собственники или правообладатели земельного участка сталкиваются с требованиями, которые осложняют строительство или делают его невозможным. Если участок длинный и узкий, неминуемо нарушение отступов от межи. В подобных случаях заинтересованная сторона имеет право обратиться с запросом о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Нормативные отступы при строительстве дома и подсобных помещений

Не секрет, что при строительстве дома в обязательном порядке нужно отступить 3 м от границы участков (от забора), 5 метров от красной линии (граница участка, находящаяся по соседству с проезжей частью) и 6 м от соседского дома.

Но если у меня участок шириной всего 10 м, как я могу построить дом, отступив от каждого соседа по 3 метра? Получится очень некрасивая «колбаса», в которой все комнаты будут располагаться «трамвайчиком»...

Риски самостроя

Есть вариант построить дом без каких-либо документов, при этом нарушив отступы. Однако в случае споров с соседями вы рискуете вложить несколько миллионов, а потом снести этот дом по решению суда, причем за свой же счет. Узаконить самострой в этом случае крайне сложно. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки орган местного самоуправления не предоставляет разрешение на отклонение от предельных параметров до сноса постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Исключение делается для объектов, в отношении которых вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Получение разрешения на нарушение отступов

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Вся процедура занимает 3–5 месяцев, иногда полгода.

Согласно ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, такое разрешение выдается в следующих случаях:

Такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.
Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Отклонение в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

Условия оформления

Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения. Заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью.

Собственник участка или правообладатель может обратиться в муниципальные органы с запросом о разрешении отклонения от тех или иных параметров:

допустимой величины выступов за красную линию;
минимальных отступов объекта от границ участка;
допустимой высоты и этажности здания;
максимального процента застройки участка;
предельного класса опасности (изменения могут быть как в сторону понижения, так и в сторону увеличения).

Важно учесть, что для получения разрешения нужно иметь веские доводы, предоставить документально подтвержденные обоснования необходимости подобных мер, а также заключение о соответствии испрашиваемого разрешения нормам безопасности и требованиям техрегламента. Отклонение не может быть разрешено, если будут нарушены условия безопасности, права владельцев близлежащих территорий, будут поставлены под угрозу культурные или исторические памятники и пр.

Для начала проводится сбор нужных сведений, включая данные о правообладателе примыкающего земельного участка, данные о правообладателе объекта капитального строения, имеющего границы с участком, для которого запрашивается разрешение, а также данные о правообладателях помещений, являющихся частью здания, для которого запрашивается разрешение.

Далее отправляются запросы во все инстанции, которые имеют отношение к решению данного вопроса, например, Комитет по охране памятников культуры, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению и пр.

Решение принимается на основе заключения комиссии по землепользованию и застройке. Члены комиссии проводят предварительный анализ данных, на основе которого определяют целесообразность дальнейшего рассмотрения заявления.

Проводится ряд слушаний, на протяжении которых детально рассматриваются все сведения, включая ответы на отправленные в соответствующие государственные органы запросы. На основе результатов слушаний комиссия принимает окончательное решение, после чего отправляет свое заключение главе администрации муниципалитета, который в течение 7 дней принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе с указанием причин. Расходы несет заявитель.

Получение разрешения через суд

Застройщик вправе оспорить в судебном порядке отказ в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров. При разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, суд исходит из того, что заявленный способ защиты права в виде сноса строений вспомогательного использования не соразмерен допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в несоблюдении минимального отступа от смежного земельного участка, которое, как установлено в ходе судебного разбирательства, не затрагивает границ земельного участка истца и само по себе не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Однако предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Порядок действий

Итак, вызываем геодезиста, он размечает точные границы соседних участков и выносит колышки по углам, затем собираем документы:

Свидетельство собственности на землю или выписка из Росреестра.
Копия паспорта собственника + оригинал.
Градостроительный план и топосъемка.
Согласие соседей с каждой стороны, где нарушается отступ.

Одобрение подтверждается документально — вы на руки получаете постановление на разрешение отклонения от норм строительства.