Покупка недвижимости – всегда значимое и особенное событие. В первую очередь потому, что подобное мероприятие требует серьезных финансовых вложений. Приобретение недостроя кажется довольно перспективным и доступным вариантом, особенно в периоды кризисов.
Рынок недостроенных объектов часто пополняется: владельцы сталкиваются с нехваткой финансирования, закредитованностью, банкротством, выходом за лимиты бюджета. В результате на продажу выставляют не готовый проект, требующий вложений. Стоимость покупки недостроя всегда ниже, если сравнивать с уже готовыми зданиями. Стоит рассмотреть основные особенности приобретения недостроенного дома, а также узнать о подводных камнях, которые могут ожидать.
Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением
Некоторые потенциальные владельцы недвижимости считают, что покупать недостроенный дом – это как брать кота в мешке. На практике все довольно прозрачно, если знать, на какие нюансы обратить внимание.
Недостроенными объектами считают все строения, которые были заброшены на одном из этапов строительства.
Покупка недостроя может стать выгодным вложением, ведь стоимость подобных проектов обычно на 20–30% ниже, если сравнивать с аналогичными домами в том же районе или поселении. Перед приобретением дома обязательно нужно сделать смету будущих работ, требующихся для завершения строительства. Затем к полученному результату нужно прибавить стоимость самого объекта. Полученная сумма нередко оказывается ниже, чем цена за готовые строения.
Приобретение недостроенного объекта также может быть выгодным вложением, если земля расположена в хорошем районе и отличной инфраструктурой. Некоторые ориентируются по удаленности квартиры от рабочего места или выбранной школы. В любом случае, покупка недостроенного проекта в большинстве случаев оказывается более выгодной сделкой.
Еще одно преимущество недостроя: можно заранее выявить все имеющиеся недочеты. Пока не выполнена чистовая отделка, можно проверить все коммуникации и качество уже проделанной работы. При наличии дефектов их можно будет исправить без вреда для косметического ремонта.
Однако важно помнить, что недостроенные дома иногда забрасывают из-за грубых нарушений в технологии строительства. Неопытным владельцам может быть трудно, определить качество уже выполненной работы, поэтому обязательно нужно привлекать опытных строителей для осмотра дома или квартиры.
На что надо обращать внимание с юридической точки зрения
Не стоит забывать о важности правовой стороны вопроса. Недостроенные объекты нередко становятся камнем преткновения во время судебных разбирательств. Стоит рассмотреть основные ситуации и факторы.
Собственник объекта
В первую очередь обязательно нужно удостовериться, что продавец действительно является собственником дома.Если сам собственник не может по каким-либо причинам участвовать в процедуре купли-продажи, тогда его интересами должен заниматься законный представитель, обладающий доверенностью.
Также нужно проверить, кто является собственником земли, и не проходил ли участок процедуру межевания.
Есть ли разрешение на строительство
Легитимность строительства играет немаловажную роль. Если у желаемой земли нет статуса «под жилищное строительство», то ни текущий, ни будущий владелец не имеют права заниматься строительными работами.
Отдельно стоит отметить статус «под дачное строительство». В данном случае запрещено возведение любых капитальных строений. Поэтому о подобных нюансах нужно заранее узнавать у продавца.
Если у земли нет нужного статуса, то будущему владельцу придется самостоятельно обходить все государственные инстанции. Это займет определенное время. При покупке недостроенного дома в комплекте со строительными материалами требуется обязательно запросить все чеки и накладные, подтверждающие происхождение продукции.
Отдельно стоит отметить наличие обременений. Участок и сам объект строительства не должны находиться в залоге у банка или иных кредитных организаций. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах развития района или населенного пункта. Местный земельный комитет обычно с легкостью предоставляет будущим владельцам всю необходимую информацию.
Имеется ли соответствие техническим строительным нормам
В вопросах строительства жилых зданий большую роль играют строительные нормативы. Если возведение объекта выполнялось с грубыми нарушениями, то такое здание нельзя допускать в эксплуатацию. В некоторых случаях можно обойтись небольшими перестройками, но бывают случаи, когда поможет только полный снос конструкции и строительство с нуля.
Чтобы избежать подобной ситуации, стоит осмотреть недострой совместно с опытным строителем или архитектором. Профессионалы могут сходу выявить грубые нарушения. Лучше не брать недостроенные дома, которые стоят более 2–3 лет.
Правильность подключения коммуникаций
К инженерным коммуникациям обычно относят газ, воду, электроэнергию и канализацию. Перед покупкой недостроя обязательно нужно удостовериться в законности проведения коммуникаций. Также стоит попросить платежные документы, которые подтверждают факт оплаты подключения.
Если недостроенный объект находится на начальных этапах строительства, и коммуникации еще не проведены, нужно поинтересоваться возможностью подключения, уточнить сроки и стоимость работ.
Основные виды недостроенных домов
Следует учитывать, что все недостроенные дома классифицируются на несколько категорий. В данном случае важно все зависит от того, на каком именно этапе был завершен процесс.
Объект под чистовую отделку
Обычно в подобную категорию входят уже полностью достроенные дома с проведенной коммуникацией. Среди недочетов можно отметить только отсутствие внутренней отделки стен. Подобному объекту требуется косметический ремонт, никакими черновыми работами заниматься не придется.
Большое преимущество недостроев под чистовую отделку в том, что объект уже зарегистрирован во всех государственных инстанциях. Он прошел проверки и полностью соответствует строительным нормативам. Экономия будет незначительной, но зато гораздо меньше рисков.
Дом под черновую отделку
В данном случае речь идет об уже достроенном объекте с отсутствующей коммуникацией. Будущему владельцу не придется нанимать строительную бригаду и заниматься черновыми работами – остается только облагородить дом.
В некоторых случаях требуется разрешение технадзора, данные нюансы обязательно нужно уточнять у нынешних владельцев недостроя.
Отличительная особенность недостроев под чистовую отделку в том, что покупателям нужно обращать внимание только на техническую и сопроводительную документацию. Также дополнительным плюсом будет возможность сделать свободную планировку.
Есть только «коробка» здания
Большинство проблемных объектов находится на этапе постройки «коробки» дома. Все дело в том, что стройматериалы еще не покрыты отделочными составами. Поэтому они подвержены воздействию влаги, перепадов температуры и других внешних факторов.
Чем дольше объект находится в подобном состоянии, тем выше степень разрушения. Поэтому брать подобный недострой довольно опасно.
Готов только фундамент
На этапе фундамента продаются самые дешевые объекты. Но в данном случае нужно учесть, что такой недострой требует весомых финансовых вложений.
При покупке фундаментальной части нужно удостовериться в том, что основание было выполнено по всем правилам. Также следует проверить сопроводительную документацию.
Дополнительное преимущество заключается в том, что не придется прибегать к услугам оценщиков, профессиональных строителей и архитекторов на этапе заключения сделки.
